Grundsteuer: den richtigen Bescheid angreifen

Seit 2025 wird die Grundsteuer neu berechnet, und zwar in drei Stufen. Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest, in Bayern den Äquivalenzbetrag, in Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen nach eigenen Landesgesetzen. Daraus erlässt es den Grundsteuermessbescheid. Erst dann setzt die Gemeinde mit ihrem Hebesatz die Grundsteuer fest; in Berlin, Hamburg und Bremen macht das ebenfalls das Finanzamt. Der wichtigste Punkt: Fehler beim Wert oder bei der Fläche können nur gegen den Bescheid des Finanzamts geltend gemacht werden, nicht gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde (§ 351 Abs. 2 AO).

• Prüfen Sie den Grundsteuerwert- bzw. Äquivalenzbetragsbescheid auf die Eingangsdaten: Grundstücksfläche, Wohn- und Nutzfläche, Bodenrichtwert, Baujahr, Gebäudeart und Nutzung. Schon ein Zahlendreher wirkt sich über Jahrzehnte aus.
• Fehlerbeseitigende Fortschreibung: Ist der Wert falsch, kann das Finanzamt ihn auch nach Ablauf der Einspruchsfrist korrigieren (§ 222 Abs. 3 BewG, in Bayern Art. 6 Abs. 3 BayGrStG). Im Bundesmodell geschieht das aber nur, wenn der richtige Grundsteuerwert um mehr als 15.000 Euro vom festgestellten abweicht; kleinere Fehler lassen sich nur mit dem fristgerechten Einspruch beheben. Die Korrektur zu Ihren Gunsten wirkt ab dem 1. Januar des Jahres, in dem das Finanzamt von dem Fehler erfährt. Je früher Sie den Antrag stellen, desto besser.
• Nachweis eines niedrigeren Werts: Im Bundesmodell können Eigentümer nachweisen, dass der tatsächliche Wert deutlich niedriger ist. Die Finanzverwaltung lässt das zu, wenn der Grundsteuerwert den Verkehrswert um mindestens 40 Prozent übersteigt; der Nachweis erfolgt in der Regel durch ein Gutachten.
• Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde bleibt der Rechtsbehelf, wenn der Hebesatz falsch angewendet oder falsch gerechnet wurde. In den Flächenländern ist das Widerspruch oder Klage nach der Verwaltungsgerichtsordnung, in Berlin, Hamburg und Bremen Einspruch beim Finanzamt.

• Den Grundsteuerbescheid der Gemeinde angreifen, obwohl der Fehler im Wert liegt.
• Ein Gutachten auf eigene Kosten erstellen lassen, ohne vorher zu prüfen, ob die 40-Prozent-Schwelle realistisch erreicht wird.
• Änderungen am Grundstück wie Anbau, Abriss oder Nutzungsänderung nicht bis zum 31. März des Folgejahres anzeigen.

Bei Gewerbe- oder Mietobjekten, hohen Beträgen oder einem Verkehrswertnachweis lohnt sich ein Steuerberater. Eigentümerverbände wie Haus & Grund beraten Mitglieder oft günstig.

Einspruch gegen den Grundsteuerwert- bzw. Messbescheid

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Der Einspruch geht an das Finanzamt, nicht an die Gemeinde. Einfach auch über ELSTER möglich.

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Finanzamt [Ort]
[Straße Hausnummer oder Postfach]
[PLZ Ort]

Einspruch gegen den [Bescheid über den Grundsteuerwert / Grundsteueräquivalenzbetrag] und den Grundsteuermessbescheid vom [TT.MM.JJJJ] – Aktenzeichen [Aktenzeichen]

Sehr geehrte Damen und Herren,

gegen den [Bescheid über den Grundsteuerwert / den Grundsteueräquivalenzbetrag] und den Grundsteuermessbescheid vom [TT.MM.JJJJ] für das Grundstück [Anschrift, Gemarkung, Flurstück], Aktenzeichen [Aktenzeichen], lege ich Einspruch ein.

Die Feststellung beruht auf unzutreffenden Angaben, nämlich [Zutreffendes wählen: Die Grundstücksfläche beträgt ... statt ... m² / die Wohnfläche beträgt ... statt ... m² / das Baujahr ist ... statt ... / der angesetzte Bodenrichtwert gilt nicht für die Lage des Grundstücks / die Nutzung ist ... statt ...]. Nachweise füge ich bei.

[Optional, Bundesmodell:] Darüber hinaus übersteigt der festgestellte Grundsteuerwert den gemeinen Wert des Grundstücks um mindestens 40 Prozent. Ich beantrage, den niedrigeren gemeinen Wert anzusetzen, und werde diesen durch ein Gutachten nachweisen.

Ich beantrage, die Bescheide entsprechend zu ändern, und zugleich die Aussetzung der Vollziehung nach § 361 der Abgabenordnung.

Mit freundlichen Grüßen

[Vorname Nachname]

Antrag auf fehlerbeseitigende Fortschreibung

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Auch nach Ablauf der Einspruchsfrist möglich. Wirkt zu Ihren Gunsten ab dem 1. Januar des Jahres, in dem das Finanzamt vom Fehler erfährt.

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Finanzamt [Ort]
[Straße Hausnummer oder Postfach]
[PLZ Ort]

Antrag auf fehlerbeseitigende Fortschreibung – Grundstück [Anschrift], Aktenzeichen [Aktenzeichen]

Sehr geehrte Damen und Herren,

für das Grundstück [Anschrift, Gemarkung, Flurstück], Aktenzeichen [Aktenzeichen], beantrage ich eine fehlerbeseitigende Fortschreibung des festgestellten [Grundsteuerwerts nach § 222 Abs. 3 des Bewertungsgesetzes / Grundsteueräquivalenzbetrags nach Art. 6 Abs. 3 des Bayerischen Grundsteuergesetzes] sowie die entsprechende Neuveranlagung des Grundsteuermessbetrags.

Der Feststellung vom [TT.MM.JJJJ] liegt ein Fehler zugrunde: [konkret, z. B. die Wohnfläche wurde mit ... statt ... m² angesetzt / die Grundstücksfläche ist falsch übernommen]. Den Nachweis füge ich bei [z. B. Wohnflächenberechnung, Grundbuchauszug, Bauplan].

Ich bitte, die Fortschreibung auf den frühestmöglichen Zeitpunkt vorzunehmen und mir einen geänderten Bescheid zu erteilen.

Mit freundlichen Grüßen

[Vorname Nachname]